Venda de imóveis continua em alta, e reclamações também

Falhas de construção aparecem após a entrega do bem; especialista recomenda cautela antes da aquisição Mesmo com a pandemia, a venda de imóveis novos cresceu 12,8% em 2021, em relação a 2020. Os dados são do estudo Indicadores Imobiliários Nacionais, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica. Se por um lado o setor imobiliário continua aquecido, os problemas relacionados às construções também aumentaram. Defeitos, vícios aparentes ou ocultos lideram as queixas. De acordo com o manual Saúde dos Edifícios do CREA-SP, vícios são ‘falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou lhe diminuem o valor’. Defeitos são ‘falhas que podem afetar a saúde e segurança do consumidor’. Ambos podem ser aparentes ou ocultos. Ainda, segundo o manual, a garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para reclamações na Justiça, relacionados à estrutura do bem, pode ser de até 20 anos. “Muitos proprietários só conseguem perceber os defeitos e vícios após a entrega do imóvel. Infiltrações e rachaduras são as reclamações mais comuns. Nesses casos, é preciso acionar a construtora e pedir todo o ressarcimento que o caso prevê, desde o reparo até a indenização. Curiosamente, grande parte dessas situações não são resolvidas amigavelmente e chegam aos tribunais”, explica a advogada e especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk. Queixas em alta Em seu escritório, em Curitiba (PR), Morgana relata que o número de pessoas que se sentiram lesadas por causa do vício construtivo - sobretudo após adquirir o imóvel na planta - aumentou em 30% desde o começo da pandemia. Segundo a especialista, alguns aventureiros investiram no segmento. Já algumas empresas com experiência no ramo – com o desejo de aproveitar as oportunidades – embarcaram na onda e o resultado são inúmeros empreendimentos com defeitos de construção. Vícios aparentes e ocultos Vícios aparentes são aquelas falhas de fácil visualização, na qual até um leigo pode identificar os erros tais como vidros quebrados, pintura mal feita, dimensões diferentes das mencionadas no projeto. Já os vícios ocultos envolvem as falhas de difícil visualização, que geralmente são identificadas após algum tempo de uso do imóvel tais como infiltrações, problemas de tubulações ou elétricos. “O Código de Defesa do Consumidor menciona, no artigo 26, que se o proprietário notar esses vícios, ele tem 90 dias – desde o recebimento das chaves ou da constatação do problema - para solicitar ao construtor a reparação dos danos. O ideal é pedir uma visita técnica e a solução. Na dúvida, a recomendação é buscar ajuda especializada”, orienta Morgana. Caso o vendedor da unidade não resolva ou faça pouco caso da situação, a recomendação é contratar um advogado especialista na área imobiliária, fazer um laudo técnico, produzir provas com fotos, material de propaganda, e-mails pedindo a visita de um técnico e o conserto, notificar extrajudicialmente e dar oportunidade de resolução do conflito de forma extrajudicial. “Se mesmo assim a construtora não resolver os problemas da construção, não restará outra alternativa senão a judicial”, explica Morgana. Por outro lado, quando o morador decide consertar – em virtude da urgência - é fundamental guardar notas de pagamento de materiais, contrato com prestadores de serviços e comprovantes de pagamento dos profissionais contratados, destaca a especialista. Contudo, ela ressalta que o responsável pela obra deve fornecer o manual de uso, operação e manutenção do imóvel. Ao usuário, cabe o dever de cumprir as medidas descritas. Se o usuário não seguir os procedimentos e algum problema decorrente da má utilização acontecer, o executor ou incorporador da obra pode não ser responsabilizado. Tipo de ação Vale ressaltar que o acordo é sempre viável, mesmo com o processo em andamento. A advogada afirma que em uma ação judicial de vício construtivo, o pedido normalmente é de danos materiais, caso os proprietários já tenham gasto por conta própria para tentar consertar, visto que alguns vícios são de resolução urgente. Um caso como esse tem previsão de tramitar nos tribunais por pelo menos cinco anos. “Portanto, quanto antes reunir as provas e ingressar com a ação, mais chances haverá de um desfecho para o caso”, ressalta a especialista em direito tributário. Agir antes do problema Uma forma de diminuir os problemas de vícios construtivos e outras situações como atraso na entrega da obra é pesquisar a procedência da construtora, incorporadora ou mesmo do construtor. “O importante é não adquirir o imóvel apenas com contrato de compromisso de compra e venda, sem verificar as certidões daquela empresa, de onde vem os recursos financeiros daquela obra, qual a situação de pagamento dos encargos tributários e trabalhistas”, observa Morgana. Ela também diz que é necessário pesquisar a situação judicial da empresa, saber qual a origem das ações e se elas interferem diretamente no imóvel comprado.

Documento indispensável Existe um documento fundamental na venda de obras na planta, chamado de memorial descritivo. “Trata-se de um documento obrigatório, público, registrado em cartório e que permite ver a fidelidade da oferta, versus a entrega”, explica Morgana. Neste comprovante constam os detalhes da obra e das unidades, etapas e materiais necessários para a realização. “No momento da entrega do imóvel, é importante ter em mãos este registro e conferir se o que está descrito foi entregue. Em caso negativo, é possível requerer a alteração até que esteja de acordo com memorial descritivo ou solicitar indenização pela diferença, caso isso afete no preço pago, dependendo do caso”, orienta Morgana. Mesmo que o setor imobiliário continue em expansão, a especialista recomenda cautela na hora de adquirir um bem. “Geralmente a casa própria vem para dar tranquilidade a quem adquire esse patrimônio. Por outro lado, a falta desses cuidados – desde o início das negociações - transforma o que um sonho em pesadelo. Todo cuidado é necessário”, completa Morgana Borssuk.