Mudança
na tributação dos aluguéis poderá afetar proprietários e
investidores
A Lei
Complementar nº 214/2025 traz mudanças importantes na tributação
de receitas provenientes de aluguéis, impactando tanto pessoas
físicas quanto jurídicas que atuam no setor imobiliário. O
novo texto altera a lógica de incidência tributária sobre operações de locação,
principalmente com a introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e
da CBS (Contribuição Social sobre Bens e
Serviços).
Proprietários
de imóveis devem estar atentos às novas regras, que podem afetar diretamente o planejamento
financeiro, os contratos em vigor e a rentabilidade das locações.
Como
funciona a tributação atual sobre aluguéis?
Atualmente,
a tributação sobre receitas de aluguel é feita da seguinte forma:
- Pessoas físicas:
são isentas de imposto de renda se os valores recebidos forem de até R$ 2.259,20 por mês. Acima desse
limite, aplica-se imposto de renda com alíquotas
progressivas de até 27,5%, conforme a tabela vigente.
- Pessoas jurídicas: as receitas estão sujeitas à incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, de acordo
com o regime tributário da empresa.
O
que muda com o IBS e a CBS?
Com
a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025,
o modelo tributário será substituído pelo IBS (de competência compartilhada entre
estados e municípios) e pela CBS
(de competência federal).
Embora
a nova legislação não altere a tributação da renda,
ela passa a prever a incidência de IBS e CBS sobre receitas
de aluguel, nas seguintes condições:
- Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis
alugados com receita anual superior a R$ 240 mil;
- Pessoas físicas com receita mensal superior a R$ 24 mil
com locação, ainda que possuam menos de
três imóveis.
Dessa
forma, a depender da quantidade de imóveis e do volume de
receita, o contribuinte poderá ser considerado equiparado a uma
empresa para fins tributários, tornando-se contribuinte obrigatório do IBS e da CBS.
Como
fica a locação por temporada?
A
locação de imóveis residenciais por período inferior a 90 dias ininterruptos —
prática comum em plataformas de aluguel por temporada — passará a seguir as regras
aplicáveis ao setor de hotelaria, com aplicação de regime
específico.
Nesses
casos, haverá um redutor de 40% nas alíquotas de IBS e
CBS, o que pode representar uma carga
tributária mais leve, embora ainda maior do que em muitos
contratos atualmente em vigor.
Regime
transitório: opção com alíquota reduzida
A
nova legislação também institui um regime transitório facultativo,
com alíquota reduzida de 3,65% sobre a receita
bruta da locação, aplicável a contratos firmados até 16
de janeiro de 2025, data de entrada em vigor da nova lei.
Para
aderir ao regime transitório, os contratos devem atender a critérios
formais, como:
- Reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica válida
das partes contratantes;
- Comprovação de pagamento até o mês seguinte ao início
do contrato, no caso de locações
residenciais;
- Registro em cartório ou disponibilização para a Receita
Federal e o Comitê Gestor do IBS,
no caso de locações não residenciais.
A
alíquota reduzida poderá ser aplicada até o prazo original do contrato ou até 31
de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. No entanto, essa
opção veda o uso de redutores adicionais de
alíquota e impede a apropriação de créditos de IBS
e CBS, bem como a solicitação de restituições ou
compensações tributárias.
Impactos
no mercado imobiliário
As
mudanças fiscais trazidas pela nova legislação devem impactar
significativamente o mercado de locações, tanto no âmbito residencial
quanto comercial. Com a possível elevação da carga tributária,
é natural que haja:
- Renegociação de contratos, para redistribuição dos novos custos entre
proprietários e locatários;
- Revisão das expectativas de rentabilidadedos investimentos imobiliários;
- Reavaliação do modelo de operação, especialmente por pessoas físicas que atuam como
pequenos investidores no setor.
Nesse
contexto, torna-se essencial antecipar o planejamento tributário e
avaliar os cenários possíveis para cada tipo de
locação, considerando a possibilidade de adesão ao regime
transitório como forma de garantir maior previsibilidade
financeira até a adaptação definitiva ao novo modelo.
Rafaela
de Oliveira Marçal - advogada da
equipe de Direito Tributário no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia
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